전세집주인사망 보증금반환 내 돈은 누구한테 받아야?

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 전세집주인사망 보증금반환, 갑작스런 부고에 당황하셨다면

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중부일보

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 전세집주인사망 보증금반환, 갑작스런 부고에 당황하셨다면

일주일 전 저녁 늦게 한 통의 전화가 걸려왔습니다. 다름아니라 의뢰인의 상담 전화였습니다. 장례식을 다녀오시고 급하게 연락주셨습니다.

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“변호사님… 방금 집주인 장례식에 다녀왔는데 제 보증금은 어떻게 되는거죠?”

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떨리는 목소리로 말씀하셨습니다. 집주인의 부고 소식은 정말 안타까웠지만, 혹여 보증금 문제가 생기지는 않을까 현실적인 걱정이 있던 겁니다.

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결론부터 말씀드리면, 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 임대차 계약은 일신전속적인 것이 아니기 때문에 임대인이 사망해도 계약은 유지됩니다.

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기존 조건대로 거주할 수 있으며, 퇴거 요구는 물론 보증금 청구가 제한되지도 않습니다. 다만 이게 어떻게 가능한지, 그 구조는 정확히 알고 계셔야 합니다.

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민법 제1005조에 근거하여 피상속인의 권리와 의무는 상속인에게 포괄 승계됩니다. 쉽게 말해, 고인의 상속인이 다음 임대인이 되는 겁니다.

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‘보증금 반환 의무’ 역시 당연히 이어받습니다. 계약이 종료되면 의무를 승계받은 상속인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

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이때 상속인이 여러 명이면 ‘보증금 반환 의무’가 공동 책임이 되기도 합니다. 

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전세집주인사망 보증금반환, 당연히 가능합니다. 다만 집주인 가족의 상속 다툼에 휘말릴 수 있어 주의가 필요합니다.

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“상속인은 맞는데··· 저는 책임 없어요”

저희 법인을 찾아주셨던 의뢰인의 실제 사례입니다. 

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A 씨는 전세계약을 맺고 1년 반 동안 평온하게 거주했습니다. 집주인과도 사이가 좋아 과일이나 채소를 주고받기도 했습니다. 집주인의 부인도 당연히 잘 알고 있었죠. 

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그러나 갑작스럽게 집주인이 세상을 떠나면서 보증금 문제가 불거졌습니다. A 씨는 당연히 집주인의 부인을 찾아가 반환을 요구했습니다.

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하지만 집주인의 부인은 책임을 회피했습니다. 집주인 부부의 큰 아들이 해당 부동산을 상속받기로 협의했고, 보증금 반환 의무도 승계한 거라는 전달만 했습니다.

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그런데 막상 큰 아들은 연락도 받지 않고, 집주인의 부인 역시 A 씨를 피하기 시작했습니다. A 씨의 입장에서는 참 황당한 일이었죠.

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“상속인 전원을 공동피고로 하여 소송을 진행하면 됩니다”

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저희는 이렇게 조언했습니다. 

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사실 ‘전세집주인사망 보증금반환를 누가 짊어지느냐’는 상속인들끼리 협의가 가능합니다. 하지만 그 협의가 임차인에게까지 효력을 미치지는 않아요.

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그들이 서로 어떤 협의를 하든, 내부 사정일 뿐입니다. 임차인은 ‘상속인 전원’에게 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 이 권리는 사라지지 않습니다.

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정확히 말씀드리면, 임차인은 반드시 ‘상속인 전원’에게 청구해야 합니다.

집주인의 배우자, 자식은 무조건 상속인일까?

배우자와 자녀가 1순위 상속인이라는 것은 다들 알고계실 겁니다. 하지만 상속을 포기하는 경우도 있다는 것을 명심해야 해요.

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반드시 상속인이 누구인지부터 확인해야 합니다. 

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실제로 채무가 많아 한정승인 또는 상속포기를 진행하는 사례가 많습니다. 법원이 이를 인용하면 ‘보증금 반환 의무’ 역시 승계되지 않습니다.

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“재산 안 받았습니다, 저랑은 관계 없어요”

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실제로 그렇습니다. 상속포기 또는 한정승인한 사람까지 포함시키면 소송이나 청구 절차가 지연됩니다.

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상속인이 누구인지 직접 확인해야 합니다. 가장 확실한 방법은 법원에 ‘상속인 조회’를 신청하는 겁니다. 상속을 승인한 사람만 찾아내야 합니다.

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피고 범위를 확정짓고 소장에 정확히 기재해야 합니다. 상속인이 누락되는 경우에도 절차는 지연됩니다.

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“피상속인의 배우자, 자식 모두가 상속포기 했습니다”

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가장 문제되는 경우입니다. 전세집주인사망 보증금반환이 현실적으로 어려울 수 있습니다. 청구권이 소멸되지는 않지만, 피상속인의 재산 범위 내에서만 청구할 수 있습니다.

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즉, 전액 회수가 불가능하다는 겁니다.

섣부른 이사는 금물, 임차권등기명령부터 해둬야

항상 보증금 전액 회수가 불가능한 상황에 대비해야 합니다. 청구권이 있어도 재산이 없으면 받을 수가 없습니다.

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“집주인이 사망하면 국가가 대신 변제해주기도 한다던데요?”

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모든 상속인이 재산을 포기할 경우, 상속재산은 국가로 귀속됩니다. 이때 임차인은 국가에 보증금을 청구할 수 있습니다.

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하지만 국가가 모자란 돈을 매꿔주지는 않습니다. 재산 내에서 보증금을 변제한다는 원칙은 같다는 거예요. 상속인이 상속포기를 했다면, 이것 자체가 위험 징후입니다.

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방법은 단 하나입니다. 임차권등기명령을 통해 최우선변제권을 확보하는 겁니다. 전셋집이 경매로 처분되면 그 가액에서 보증금을 변제받을 수 있습니다.

집주인의 갑작스러운 사망, 전 어떻게 해야 하죠?

상속인을 찾아 전세집주인사망 보증금반환을 요구해야 합니다. 한정승인이나 상속포기를 하지 않은 사람만 찾아, 전원에게 청구해야 합니다.

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집주인에게 빚이 많은 경우 전액 회수는 어려울 수 있습니다.

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말씀드린 것처럼 임차권등기명령으로 이를 대비해야 합니다. 다만 전입신고가 되어있고 확정일자가 있는 상태에서 등기해야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

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순간의 실수가 보증금 반환을 어렵게 합니다. 상속 절차 파악, 임차권등기명령 절차를 순차적으로 철저히 진행해야 합니다.

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분쟁의 소지가 있다면 즉시 변호사를 찾아야 합니다. 미리 준비하고 대처해야 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다.