주택전세보증금반환소송 민형사 병행해서 받아내야

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주택전세보증금반환소송, 일시적 지연인가 사기인가

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대전일보 기사 

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주택전세보증금반환소송, 일시적 지연인가 사기인가

세입자들을 공포에 떨게 만드는 것, 전세사기입니다. 부동산 시장 변동의 여파로 보증금 분쟁 사례는 계속 증가하고 있습니다.

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보증금을 제때 받지 못하면 세입자만 큰 손해를 보게 됩니다. 평생 모은 돈과 대출금이 묶여 이사할 수 없게 되죠.

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무엇보다 돈을 잃을 수 있다는 공포감이 하루하루를 괴롭게 합니다.

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이런 경우에는 빠르게 소송을 제기해야 해요. 세입자는 일시적인 문제라고 생각하기 쉽습니다.  아직도 기다리면 줄 거라는 희망을 갖고계신 분들이 많습니다.

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“일주일만 더 기다려보자”

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이는 위험한 생각입니다. 실제 사례를 보면 집주인이 파산 위기에 놓인 경우가 허다합니다. 집주인이 파산하는 순간 내 보증금은 날아갑니다.

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사실 기다릴 틈이 없습니다. 지금 소송을 제기하지 않으면 보증금 반환이 불가능해 질 수 있어요. 조속한 대응만이 살 길입니다.

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우선 내용증명 통보부터 진행해야 합니다. 바로 소송을 진행하는 것은 실무적으로 봐도 효율적이지 못합니다. 분쟁 상황을 문서화하고 증거부터 확보하는 것이 중요해요.

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주택전세보증금반환소송은 상상하시는 것 이상으로 많은 준비와 전략이 필요합니다. 집주인이 보증금 반환을 미루는 이유부터 분석해봐야 합니다.

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보증금 반환 지연, 전부 ‘사기 행위’는 아냐

“보증금 반환 안 해주는 건 사기행위 아닌가요?”

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이런 말씀을 주시며 형사고소를 부탁하는 분들이 많습니다. 뉴스만 봐도 깡통전세, 이중계약 등의 사기로 보증금을 편취했다는 기사가 많으니까요.

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하지만 모든 경우에 사기죄가 성립하지는 않습니다. 처음부터 보증금을 불법적으로 편취할 목적이 있었다면 사기죄 고소가 가능합니다.

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다만 부동산 시세 변동이나 금리 변동으로 인해 재정 난이 생긴 경우도 많습니다. 쉽게 말해 갑자기 돈이 없어져서 보증금 반환을 못하는 거죠.

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이런 경우에는 사기죄 고소가 어렵습니다.

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법적 대응이 불가능하다는 의미가 아닙니다. 오히려 형사고소는 보증금을 돌려받는 것과는 거리가 먼 절차입니다.

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민사소송을 제기해 재산을 빼돌리지 못하게 하고, 강제로 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 일련의 과정을 주택전세보증금반환소송이라고 합니다.

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깡통전세나 이중매매 등 진짜 ‘사기’를 당한 경우에도 민사소송이 필요합니다. 이 경우 민형사 소송을 병행하여 집주인을 더 확실하게 압박할 수 있습니다.

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 지금 이 순간, 가장 경계해야 할 것은

“법적 권리가 있는데도 왜 돈을 못 받는겁니까?!”

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이 역시 가장 많이 듣는 질문 중 하나 입니다. 눈 뜨고 코베인 세입자의 입장에서는 그저 답답할 따름이지요.

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심지어 주택전세보증금반환소송에서 승소한 후에도 보증금을 못 돌려받은 사례가 많습니다. 아주 간단한 이유 입니다.

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법적 권리가 존재해도, 상대에게 돈이 없으면 받을 수 없습니다. 처음 말씀드린 것처럼 집주인이 파산하면 내 보증금은 사라집니다.

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이를 노리고 고의로 재산을 숨기는 경우도 많아요. 강제집행을 피할 목적으로 재산을 다른 사람명의로 돌려놓습니다.

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이는 형법 상 ‘사해행위’에 해당합니다. 집주인이 사해행위를 해도 민사소송, 형사고소를 통해 해결할 수 있습니다.

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하지만 사해행위 입증이 매우 까다롭고, 시간이 오래 걸립니다. 설령 보증금을 회수한다고 해도, 이 기간동안 세입자는 천문학적인 손해를 보게 됩니다.

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소송을 진행하기 전, 집주인이 사해행위를 할 수 없도록 조치하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 가압류 가처분 조치가 필수입니다.

내용증명과 채권보전 조치, 보증금 회수 위한 첫걸음

전세금 소송은 강제집행할 법적 근거를 만들기 위함입니다. 정말로 중요한 것은 집주인의 재산을 저당잡아 두는 겁니다.

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승소 판결을 받고 바로 보증금을 회수할 수 있도록 미리 준비해둬야 해요. 아래는 최근 상담 중에 의뢰인께 들은 말입니다.

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“이미 이사할 곳 계약이 무산됐어요. 정말 화가 나네요…”

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보증금 반환 지연으로 인해 이사 계획이 전부 무산되었습니다. 이런 상황에서 보증금만 받으면 피해회복이 되는 걸까요?

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그렇지 않습니다. 반환 지연에 대한 손해배상은 물론 이자까지 받아내야 합니다. 이자는 주택전세보증금반환소송 중에도 청구할 수 있습니다.

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하지만 손해배상 청구는 집주인에게 미리 고지한 경우에만 가능합니다. 즉, 이사 계획이 무산될 수 있음을 집주인이 알고 있었어야 합니다.

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이런 상황을 대비하기 위한 것이 바로 ‘내용증명 통보’ 입니다. 초기 대응부터 강제집행까지, 철저히 준비해야 매끄럽습니다.

절대 무작정 소송하지 마세요

“한 발짝 떨어져서 보세요”

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저희가 자주 드리는 말씀입니다. 분노와 복수심에 매료되어 계신 분들이 많기 때문입니다. 물론 당연한 감정이고, 100% 공감합니다.

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하지만 ‘완벽한 승소’를 위해서는 감정을 내려놓고 정석대로 공략해야 합니다. 어차피 저희가 함께하니 걱정 안 하셔도 됩니다.

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무작정 소송부터 제기하고 찾아오는 분들이 계십니다. 그러나 준비가 제대로 되어있지 않으면 절차는 반드시 지체됩니다.

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특히 형사고소는 더욱 조심해야 합니다.

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십중팔구 무혐의를 받습니다. 집주인의 ‘편취 의도’ 입증에 실패하기 때문이죠. 집주인이 무죄를 받으면 민사 소송에도 악영향을 줄 수 있습니다.

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당장 보증금을 받고 집주인을 벌주고 싶은 마음, 잘 알고 있습니다. 하지만 ‘내가 손해 안 보는 싸움’을 하는 것이 더 중요합니다.