전세금미반환 승소 후 강제집행 늦으면 아무 소용없어

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전세금미반환 승소 후 강제집행, 기다린다고 해결될 일 아냐

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머니투데이

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전세금미반환 승소 후 강제집행, 기다린다고 해결될 일 아냐

임대인이 말합니다. 다음 달에 주겠다고, 조금만 기다려 달라고요. 이때 대부분의 임차인은 할 수 있는게 없다고 생각합니다.

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일단 임대인의 말을 믿고 기다리죠.

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그러나 2주, 한 달이 지나도 연락이 오지 않습니다. 다시 전화를 걸어 제촉하면 또 미루죠. "다음 세입자 들어오면 바로 드릴게요", "이번 주 안에 해결할게요"라며 계속 시간을 끕니다.

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슬슬 불안감이 몰려오고, 소송을 해야하나 고민되죠. 그런데 막상 하려니 두렵습니다. 비용도 부담되고, 임대인과 관계가 악화될까 봐 걱정되죠.

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임대인의 사정을 들어주면 언젠가는 돌려줄 거라는 기대를 버리기 어렵습니다. 결국 고민하느라 시간이 더 늦어집니다. 

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하지만 이런 생각이 가장 위험합니다.

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전세금을 돌려받지 못하는 사람들의 공통점이 있습니다. 법적 대응을 미뤘다는 것입니다. 임대인의 말을 믿고, 소송은 최후의 수단이라 생각하며 시간을 보냈죠.

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그 시간 동안 보증금은 점점 멀어지고 있습니다. 임대인은 당신이 기다려 주는 동안 다른 준비를 하고 있을 수 있어요. 바로 재산 은닉이죠.

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전세금미반환 승소 후 강제집행까지 진행해야 합니다. 때문에 시기를 놓치면 소송해도 보증금을 못받는 상황이 생깁니다.

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소송에서 이기는 것과 보증금 회수는 완전히 다른 문제

"소송하면 이길 수 있나요?"

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이런 질문을 자주 받습니다. 대답은 간단합니다. 전세금 반환 청구 소송은 거의 100% 승소합니다.

계약서가 있고, 보증금을 주지 않았다는 사실만 입증하면 쉽게 승소합니다.

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임대인의 책임이 법적으로 명백하기 때문입니다. 문제는 승소했다고 돈이 통장에 입금되는 게 아니라는 점입니다. 소송을 통해 얻는 것은 판결문입니다. 

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정확히는 '집행권원'이라는 것을 받는 거죠. 이는 임대인의 재산을 강제로 경매에 넘길 수 있는 권리입니다. 승소한 뒤에도 할 일이 산더미입니다. 

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임대인의 재산을 찾아내야 하고, 법원에 강제집행 신청을 해야 합니다. 그 재산이 경매로 팔리고, 낙찰 대금을 분배받는 과정까지 거쳐야 비로소 보증금을 받게 됩니다. 

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여기서 치명적인 문제가 발생합니다. 전세금미반환 승소 후 강제집행할 재산이 없으면 어떻게 될까요?

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아무것도 할 수 없습니다. 판결문은 그저 종이 한 장에 불과해지는 겁니다. 실제로 승소하고도 한 푼 못 받은 사람들이 넘쳐납니다. 

소송 중에도 재산은 사라진다?

얼마전 본 법인을 찾아주신 의뢰인의 사연입니다. 6개월 전에 다른 곳에서 소송을 제기했고, 최근에 승소 판결을 받았다고 합니다.

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좋은 소식 아니냐고요? 전혀 그렇지 않았습니다.

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이분은 돈을 한 푼도 받지 못했어요. 임대인의 부동산이 이미 경매로 넘어갔기 때문입니다. 다른 채권자가 먼저 가압류를 걸어 경매를 진행했고, 낙찰 대금은 그 채권자가 다 가져갔죠.

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이분은 뒤늦게 강제집행을 시도했지만 이미 늦었습니다. 압류할 재산이 남아있지 않았어요. 이게 현재 전세시장의 현실입니다.

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소송은 빨라야 6개월, 길면 1년 넘게 걸립니다. 그 시간 동안 임대인은 절대 가만히 있지 않습니다. 재산을 처분하거나 가족에게 명의를 넘깁니다.

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합법적으로 증여하는 경우도 있고, 허위 매매를 통해 재산을 숨기기도 하죠. 어떤 방법이든, 전세금미반환 승소 후 강제집행할 대상을 없애버리는 겁니다.

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소송 제기 시점에는 분명히 부동산이 있었습니다. 그런데 판결받을 때쯤 되니 그 부동산은 이미 다른 사람 명의가 되어 있습니다.

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의뢰인은 승소했지만 빈손으로 끝났습니다. 판결문만 들고 멍하니 서 있게 되는 거에요. 이런 사례가 비일비재합니다. 

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채권자들과의 전쟁, 임차인이 압도적으로 유리해

임대인은 여러 곳에 빚을 지고 있을 가능성이 큽니다. 은행 대출금, 공사 대금, 다른 전세 세입자의 보증금까지, 보증금 말고도 돈을 받아내려는 사람들이 줄 서 있을 테죠. 

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모두 임대인의 재산을 노리고 있습니다.

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임대인의 부동산이 경매로 넘어가면, 먼저 가압류한 채권자부터 돈을 받습니다. 뒤에 온 사람은 남은 금액에서 받게 되죠.

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문제는 대부분의 경우 남는 게 없다는 겁니다. 첫 번째, 두 번째 채권자가 다 가져가면 끝입니다.

그래서 판결문은 있지만 한 푼도 못 받는 상황이 생기는 겁니다.

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그래서 타이밍이 생명입니다. 소송을 빨리 제기하는 것도 중요하지만, 더 중요한 건 재산 보전을 먼저 하는 겁니다.

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다른 채권자들보다 하루라도 빨리 가압류를 걸어야 해요. 순위에서 밀리는 순간, 당신의 보증금은 물 건너갑니다.

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임차인은 임차권등기명령을 통해 ‘우선변제권’을 취득할 수 있습니다. 우선변제권을 취득하면 1순위로 보상받을 수 있습니다.

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다만 임차권등기명령 역시 가능한 시기가 있습니다. 이사 전, 확정일자를 받은 상태에서 진행해야만 우선변제권을 취득할 수 있어요.

보증금 소송에서 ‘소멸시효’가 강조되지 않는 이유

오늘 있던 임대인의 재산이 내일은 없을 수 있어요. 이번 달에 있던 예금이 다음 달엔 바닥날 수 있습니다. 지금 이 순간에도 임대인의 재산은 줄어들고 있습니다. 

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소송이 가능하다 한들, 강제집행을 못하면 돈을 받을 수 없습니다. 소멸시효는 10년 이지만, 1달만 늦어져도 해결이 어려워지죠.

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보증금을 돌려받고 싶다면 지금 당장 움직여야 합니다. 소송 제기와 동시에 재산 보전 절차를 밟아야 합니다. 임대인의 부동산을 가압류하고, 예금 계좌를 추적해 동결시켜야 합니다.

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전세금미반환 승소 후 강제집행을 수월하게 할 수 있도록 준비해야 합니다.

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이 과정은 반드시 변호사의 도움을 받아야 합니다. 임대인이 어떤 부동산을 갖고 있는지, 어느 은행에 계좌가 있는지 재산추적이 쉽지 않아요.

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망설이는 순간에도 시간은 흐르고, 당신의 순위는 밀리고 있습니다. 보증금을 못 받고 있다면, 지금 바로 연락주시기 바랍니다.